Qu’est-ce qui fait le succès d’une entreprise? Bien qu’il existe plusieurs facteurs, pour certaines entreprises, l’emplacement joue un rôle clé. C’est certainement le cas pour M. Chef, qui a réalisé son rêve d’ouvrir un restaurant et a signé un bail de dix ans pour un emplacement de choix au centre-ville de Montréal avec un loyer très raisonnable.

Deux ans après le début du bail, M. Chef reçoit un avis l’informant que l’immeuble où se trouve son restaurant a été vendu trois mois plus tôt et que le nouveau propriétaire mettra fin à son bail dans neuf mois. L’obligation de déménager aura un impact financier sur son entreprise, car il devra choisir entre rester dans le centre-ville et payer un loyer plus élevé ou quitter le centre-ville et perdre sa clientèle locale et le bénéfice de la circulation piétonne des entreprises voisines.

Lorsque M. Chef consulte son avocat pour savoir s’il existe un moyen de forcer le nouveau propriétaire à respecter les termes du bail, la première question que pose l’avocat est de savoir si le bail a été inscrit au registre foncier. La réponse à cette question est fondamentale pour déterminer les droits de M. Chef, car l’article 1887 du Code civil du Québec prévoit des règles différents pour les baux inscrits et non-inscrits en ce qui concerne le droit de résiliation lors de la vente d’un immeuble.

S’il reste plus de douze mois à courir au bail lorsque l’immeuble est vendu, la règle générale est que l’acheteur de l’immeuble peut résilier le bail douze mois après la vente, à condition de donner un préavis d’au moins six mois au locataire. À titre illustratif, si un immeuble est vendu le 1^er janvier 2021, le nouveau propriétaire peut résilier le bail le 1^er janvier 2022, à condition de donner un préavis au locataire au plus tard le 30 juin 2021.

Toutefois, le même article crée une exception à la règle générale pour les baux inscrits au registre foncier. En autant que le bail est inscrit avant la vente de l’immeuble, le nouveau propriétaire ne peut pas le résilier et doit continuer à respecter ses dispositions jusqu’à l’arrivé de son terme.

Comme le bail de M. Chef n’est pas inscrit, il n’a aucun recours contre le nouveau propriétaire.

Locataires, protégez-vous et évitez l’impact financier négatif d’une relocalisation de votre entreprise en inscrivant votre bail dès aujourd’hui. La procédure est simple et peu coûteuse et peut être effectuée sans délai après la signature de votre bail ou à tout moment par la suite (en autant que ce soit avant la vente de l’immeuble). Dans la plupart des cas, votre avocat n’aura besoin que d’une copie de votre bail pour procéder à l’inscription.

Vous avez des questions sur le processus d’inscription ou un bail que vous souhaitez inscrire? Nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous pour céduler une consultation avec l’un de nos avocats.